YENİ DÜZENLEMEDEN SONRA TAŞINMAZ SATIŞLARINDA VERGİLEME!
Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5’inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde,
- Taşınmazlar,
- iştirak hisseleri,
- kurucu senetleri,
- intifa senetleri,
- rüçhan haklarının,
satışından doğan kazançlara ilişkin istisna hükümleri düzenlenmekte.
Maddede sayılan şartların sağlanması halinde, kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75’lik kısmı kurumlar vergisinden istisnaydı.
Ancak, 7061 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle birlikte taşınmaz satış kazançlarında uygulanan istisna oranı % 75’ten , % 50’ye düşürüldü. Diğer kıymetler için ise % 75 oranı geçerliliğini korumakta.
Maddenin yürürlülük tarihi kanunun yayımlandığı tarih olan 05.12.2017 olup bu tarihten itibaren taşınmaz satışlarında uygulanacak olan kazanç istisna oranı % 50 olarak dikkate alınacak.
Düzenleme ile aynı istisna maddesinde ikili bir ayrıma gidildi;
- Taşınmaz (arazi, tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler) satışlarında % 50,
- İştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan hakları satışlarında ise % 75,
Oranında satış kazançlarına kurumlar vergisi istisnası uygulanacak. Böylelikle aynı madde de yıllardan beri aynı oranda uygulanan istisna oranı , taşınmazlar ile hisse senetleri açısından farklı orana konu edildi.
Burada temel amaç şirketlerin aktiflerinde yer alan iştirak veya bağlı ortaklıklarının satış ve devirlerinin daha cazip hale getirilmesi olabilir. Bunun en temel örneği tabi ki halka arz yoluyla şirket hisselerinin satışını diğer aktife kayıtlı taşınmazlara göre daha cazip hale getirmek.
Böyle bir amaçla oran farklı olsa bile % 75 ile % 50 oranındaki uygulanacak kazanç istisnasındaki % 25’lik fark büyük rakamlara tekabül edebilir.
Konu kurumlar vergisi açısından değerlendirilmekle birlikte; bir taşınmazın değişik kişiler ve yöntemler ile değişik zaman diliminde satılması durumunda ciddi vergileme farklılıkları bulunmaktadır. Konuyu bu açıdan da özetlemek için aşağıdaki tabloda aynı gayrimenkulün;
- Kurum aktifinde 2 takvim yılından az yer alan taşınmaz (veya aktifinde taşınmaz yer alan şirket hisselerinin ana şirketçe) satılması,
- Kurum aktifinde 2 takvim yılından fazla yer alan taşınmazın (satış 5 Aralık 2017 sonrası) satılması,
- Kurum aktifinde 2 takvim yılından fazla yer alan taşınmazın (satış 5 Aralık 2017 öncesi) satılması,
- Aktifinde taşınmaz yer alan şirket hisselerinin ana şirketçe (Hisse senetleri 2 takvim yılından fazla aktifte) 5 Aralık 2017 sonrası satılması,
- Taşınmazın şahıs adına alımından itibaren 5 yıldan fazla kalması ve 5 yıldan sonra satılması,
- Taşınmazın şahıs adına alımdan itibaren mülkiyetinde 5 yıldan az kalması ve 5 yıldan önce satılması,
Durumlarına göre ödenecek gelir vergisi veya kurumlar vergisi farklılık göstermekte hatta bir seçenekte hiç gelir vergisi ödenmemektedir. Örneğimizde şahıs veya şirketlerin diğer kazanç ve gelirlerinden veya geçmiş yıllardan zarar ve indirimleri olmadığı varsayımı dikkate alınmıştır. Ayrıca tapu harcı, KDV ve diğer vergiler örneğimizde dikkate alınmamıştır.
|
Kurum aktifinde 2 t. yılından az yer alan taşınmaz (veya aktifinde taşınmaz yer alan şirket hisselerinin ana şirketçe) satılması |
Kurum aktifinde 2 t. yılından fazla yer alan taşınmazın (satış 5 Aralık 2017 sonrası) satılması |
Kurum aktifinde 2 t. yılından fazla yer alan taşınmaz (satış 5 Aralık 2017 öncesi) satılması |
Aktifinde taşınmaz yer alan şirket hisselerinin ana şirketçe 5 Aralık 2017 sonrası satılması (H. senetleri 2 t. yılından fazla aktifte) |
Taşınmazın şahıs adına alımdan itibaren 5 yıl sonra satılması |
Taşınmazın şahıs adına alımdan itibaren 5 yıldan önce satılması (*) |
| Alış bedeli |
1.000.000.- |
1.000.000.- |
1.000.000.- |
1.000.000.- |
1.000.000.- |
1.000.000.- |
| Satış Bedeli |
10.000.000.- |
10.000.000.- |
10.000.000.- |
10.000.000.- |
10.000.000.- |
10.000.000.- |
| Kazanç |
9.000.000.- |
9.000.000.- |
9.000.000.- |
9.000.000.- |
9.000.000.- |
9.000.000.- |
| İstisna |
- |
4.500.000.- |
6.750.000.- |
6.750.000.- |
- |
386.485.- |
| Vergiye Tabi Matrah |
9.000.000.- |
4.500.000.- |
2.250.000.- |
2.250.000.- |
- |
8.613.515.- |
| Kurumlar veya Gelir Vergisi |
1.800.000.- |
900.000.- |
450.000.- |
450.000.- |
- |
3.006.380.- |
• (*) Ocak 2013 tarihinde taşınmaz alım tarihi
• GVK Mük. Mad. 81’e göre iktisap bedeline , alım tarihinden satım yapıldığı aydan önceki süreye göre hesaplanan Yİ-ÜFE endeksindeki artış oranı ile 375.485.-TL. ilave edilir ve 11.000.-T L değer artış kazanç istisnası bulunmakta olup matrahtan indirim konusu yapılacak toplam tutar 386.485.-TL’dir.
- Taşınmaz satışının şirketçe iktisabından itibaren 2 yıldan önce yapılması; Kurum aktifinde 2 takvim yılından az yer alan taşınmaz (veya taşınmazın sahibi olan şirket hisselerinin ana şirketçe) satılması halinde herhangi bir istisna uygulanmayacak ve ortaya çıkan kazancın tamamı kurumlar vergisi matrahına dönüşecektir. Bu durumda 1 milyon TL alış bedeli bulunan taşınmazın 2 yıldan daha kısa sürede 10 milyon TL’ye satışı halinde 9 milyon TL kazanç ortay çıkacak ve bu kazanç 2017 yılında % 20 oranında kurumlar vergisine tabi tutularak 1.800.000.-TL kurumlar vergisi ödemesi çıkacaktır.
- Taşınmaz satışının şirketçe iktisabından itibaren 2 t. yılından sonra yapılması (5 Aralık 2017 tarihinden itibaren) ; Kurum aktifinde 2 takvim yılından fazla yer alan taşınmazın (satış 5 Aralık 2017 sonrası) satılması, halinde yeni düzenleme ile % 75 olan taşınmaz satış kazanç istisna oranı % 50’e indirilmiştir. Bu durumda 9 milyon TL kazancın 4,5 milyon TL’si istisna konusu olurken geri kalan 4,5 milyon TL kurumlar vergisine tabi tutularak 900.000.-TL kurumlar vergisi ödemesi çıkacaktır.
- Taşınmaz satışının şirketçe iktisabından itibaren 2 t .yılından sonra yapılması (5 Aralık 2017 tarihinden önce) ; Kurum aktifinde 2 takvim yılından fazla yer alan taşınmazın satış 5 Aralık 2017 tarihinden önce satılması halinde ise uygulanacak taşınmaz satış kazancı istisna oranı % 75 olarak uygulanacaktır. Bu durumda 2017 yılı yıllık kurumlar vergisi beyannamesinde 9 milyon TL kazancın 6.750.000.-TL’si istisna konusu olurken geri kalan 2.250.000.-TL kurumlar vergisine tabi tutularak 450.000.-TL kurumlar vergisi ödemesi çıkacaktır.
- Taşınmazın sahibi olan şirket hisse senetlerinin ana şirket tarafından iktisabından itibaren 2 t. yılından sonra satılması halinde; Aktifinde iki takvim yıldan uzun süre taşınmaz yer alan, bağlı şirket hisse senetlerinin ana şirketçe 5 Aralık 2017 tarihinden sonra sonrası satılması halinde satışa konu hisse senetleri olması nedeniyle iştirak hisseleri satış kazancı istisnası olarak % 75 oranı uygulanacaktır. Her ne kadar satışa konu şirketin aktifinde sadece 1 milyon TL değerinde kayıtlı bir taşınmaz olsa bile satış yapılan unsur taşınmaz değil, taşınmazın sahibi ve aktifinde bulundurma konumunda bulunan şirketin hisse senetleri olması nedeniyle istisna % 50 değil % 75 olarak dikkate alınacaktır. Bu durumda 2017 yılı yıllık kurumlar vergisi beyannamesinde 9 milyon TL hisse senedi satış kazancının 6.750.000.-TL’si istisna konusu olurken geri kalan 2.250.000.-TL kurumlar vergisine tabi tutularak 450.000.-TL kurumlar vergisi ödemesi çıkacaktır.
- Taşınmazın alımdan itibaren 5 yıl sonra gerçek kişi tarafından satılması halinde; Sözkonusu taşınmazın şirket adına değil de gayrimenkul ticareti yapmayan Bay (A) tarafından alınması, şahıs adına alımdan itibaren 5 yıldan fazla elde kalması ve 5 yıldan sonra satılması halinde herhangi bir gelir vergisi ödemesi çıkmamaktadır.
- Taşınmazın alımdan itibaren 5 yıldan önce gerçek kişi tarafından satılması halinde; Sözkonusu taşınmazın şirket adına değil de gayrimenkul ticareti yapmayan Bay (A) tarafından alınması, şahıs adına alımdan itibaren 5 yıldan önce satılması halinde değer artış kazancı olarak ortaya çıkan gelir vergisi matrahı üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekmektedir. Taşınmazın iktisabından itibaren 5 yıldan önce elden çıkarılması halinde alış bedeline satış tarihinden önceki aya kadar aylık TEFE oranlarında bir artışın ilavesi ve 2017 yılı için yıllık 11.000.-TL istisnanın uygulanması sonucunda 9 milyon TL gelir 8.613.515.-TL’ye inmekte ve bu matrah üzerinden de 3.006.380.-TL gelir vergisi ödemesi çıkmaktadır.
